Что лучше – подарить или завещать квартиру

Многие пожилые люди задумываются о дальнейшей судьбе своего имущества. Часто вопрос, дарить квартиру или завещать ее — это вопрос взаимоотношений с близкими. Внести любимого внука в завещание «через голову» недостаточно внимательной дочери или сына, подарить квартиру постороннему человеку из чувства обиды на родственников — вот лишь часть причин, которые заставляют задумываться о дальнейших переходах прав своей собственности.
Однако почти так же часто собственники жилья задаются вопросами наследства и передачи имущества в дар из практических соображений: что выгоднее? Что принесет им и их близким больше пользы и создаст меньше хлопот и затрат? Из этой статьи вы узнаете обо всех плюсах и минусах обоих способов.
Итак, что лучше — подарить или завещать квартиру? Оба варианта передачи прав собственности роднит то, что оба способа являются волеизъявлением собственника. Но этим их сходство исчерпывается. Процедуры, необходимые для перехода права при наследовании и дарении, различны почти во всем.
Внимание! Всё, что относится к квартире, можно в той же мере отнести и к даче, земельному участку и любой другой недвижимости, принадлежащей будущему наследодателю или дарителю.
Рассмотрим оба варианта перехода права детальнее.
Передача квартиры по наследству
Этот вариант, безусловно, более прост, чем дарение. Наследодатель просто составляет завещание и заверяет его у нотариуса. Завещать свое имущество (как и подарить его) можно кому угодно, не обязательно родственнику. Однако важно учитывать, что законодательством РФ предусмотрены два способа наследования: по завещанию и по закону.
То есть, если, например, у завещателя есть родственники в более близком кругу наследников, чем человек, которому предполагается «отписать» квартиру, надо быть готовым к тому, что впоследствии завещание может быть ими оспорено, и решение суда заранее предугадать сложно. Это же относится и к случаям, когда у завещателя есть родственники, имеющие право на обязательную долю в наследстве — не смотря на волеизъявление наследодателя, его наследник получит лишь часть завещанного имущества.
Одна из главных особенностей завещания заключается в том, что в нем указывается не обязанность, а лишь намерение собственника передать свое имущество наследнику со временем, после смерти наследодателя. С момента оформления завещания и до открытия наследства собственник может не раз изменить свои намерения, аннулировать завещание, оформить новое — т. е. имеет возможность в любой момент пересмотреть свое отношение к дальнейшей судьбе своего имущества. Таким образом, у наследодателя есть возможность убедиться в том, что его выбор наследника не ошибочен и, в случае чего, «передумать».
Внимание! Завещание действительно, если оно является последним волеизъявлением наследодателя и заверено должным образом: нотариусом или, в случае его физической недосягаемости, написано от руки в присутствии двух свидетелей и заверено консулом, главврачом больницы, капитаном корабля, начальником исправительного заведения и т. д.
С точки зрения затрат оформление завещания требует только оплаты услуг нотариуса, что выражается в ничтожных суммах и не является серьезными расходами даже для самых малообеспеченных групп населения. Однако вступление наследников в свои права предполагает более серьезные расходы на услуги нотариуса и оформление собственности. Кроме того, вступление в наследство возможно только по истечении 6 месяцев со дня смерти наследодателя.
Дарение квартиры
В отличие от оформления наследства, вступление в права собственности, в случае с подаренной квартирой, происходит сразу же после дарения или, если быть точными, после регистрации перехода права. Одаряемому не нужно ждать смерти собственника и сомневаться в своих будущих правах при наличии наследников, которые признаются законодательством более близкими.
Однако для собственника жилья дарение сопряжено с рисками, которые всегда существуют при принятии любых решений, не имеющих обратной силы. Нередко бывает, что после оформления и регистрации договора дарения отношения между дарителем и одаряемым портятся или у нового собственника возникают серьезные финансовые проблемы, из-за которых он вынужден продать квартиру (в которой, возможно, еще проживает даритель), а аннулировать уже состоявшееся дарение очень проблематично, а во многих случаях — невозможно вовсе.
При этом возможности заранее подстраховаться и ограничить одаряемого в правах практически не предусмотрены. Законом оговорена возможность расторжения договора дарения только в том случае, если даритель смог доказать факт преступных действий одаряемого: покушение на убийство дарителя или членов его семьи или действия, которые могут повлечь уничтожение подаренного имущества.
Существует ряд условий, которые дарящий может предусмотреть в договоре дарения (например, о переходе права в случае успешного поступления одаряемого в учебное заведение или его окончания, вступления в брак или рождения ребенка), но в целом подобные условия представляют собой достаточно шаткую подстраховку.
Внимание! В случае, если собственник состоит в браке и дарит квартиру, которая является совместно нажитой, для регистрации договора дарения необходимо нотариальное согласие супруга.
Расходы на оформление дарения в любом случае существенно выше, чем при оформлении наследства, но различаются в зависимости от способа оформления. Закон допускает как простую письменную, так и нотариальную форму составления договора дарения. Для простой письменной требуется составить текст документа — самостоятельно или при помощи юристов, специализирующихся на оформлении недвижимости.
В компаниях, которые оказывают такие услуги, текст договора дарения обычно стоит от 3 до 5 тысяч рублей. Документ подписывается обеими сторонами и подается на регистрацию в Росреестр вместе со всеми документами, которые входят в пакет для регистрации права собственности (правоустанавливающий документ, выписка из домовой книги).
При этом необходимо оплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности в Росреестре и налог 13 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости в том случае, если одаряемый не является близким родственником дарителя. В случае же с нотариальным оформлением дарения к этим расходам добавляется еще и стоимость нотариального договора, а также пошлину, составляет от 0,5 % до 1 % от стоимости квартиры.
Преимущества и недостатки завещания и дарения
Как мы видим, оба способа имеют свои преимущества и недостатки. Наглядно увидеть их можно, обобщив все основные особенности наследства и дарения в таблице ниже:
Завещание | Дарственная | |
Участие сторон в подписании документа | Только наследодатель | Обе стороны |
Процедура оформления | Нотариальная | Нотариальная или простая письменная |
Передача права собственности | Через 6 месяцев после смерти наследодателя | Сразу после подписания договора дарения |
Возможность внести изменения или аннулировать | Да | Нет, за редкими исключениями |
Дополнительные условия в отношении прав третьих лиц | Предусмотрены для лиц, имеющих обязательную долю в наследстве | Не предусмотрены |
Уплата налога | Нет | Да, для лиц, не состоящих в близком родстве с дарителем |
Сохранение прав собственника на передаваемую недвижимость после оформления документа | Да | Нет |
Обязательное согласие супруга собственника на оформление документа | Не требуется | Требуется |
Нюансы передачи прав на квартиру
Решая, что лучше в той или иной ситуации — подарить или завещать квартиру, — важно учитывать особенности этой ситуации:
- Если предполагается передача прав на имущество человеку, который не является близким родственником, дарение избавит его от судебных тяжб после смерти дарителя.
- Если у собственника есть близкие родственники, которых собственник желает исключить из круга наследников, сделать это он может при помощи дарения.
- Если даритель планирует продолжать проживать на своей жилплощади, которую дарит, имеет смысл позаботиться о том, чтобы после дарения право пользования не было утрачено. Сделать это можно, прописав соответствующее условие в договоре дарения.
Также важно учитывать факт безвозмездности дарения. Если даритель рассчитывает на какие-либо выгоды для себя в обмен на дарение, необходимо понимать, что их получение возможно только до тех пор, пока одаряемый желает и имеет возможность предоставлять данные выгоды, но становится невозможно, например, в случае изменения жизненных обстоятельств или смерти одаряемого при жизни дарителя.
Поэтому, если даритель, например, желает получать содержание, уход или иную помощь от одаряемого в обмен на квартиру, целесообразно оформлять переход права в иной форме — через договор ренты.
Очевидно, что при любой форме передачи прав на недвижимость стороны находятся в неравных условиях: при составлении завещания более защищенными являются права наследодателя, при дарении — права одаряемого.