Как продать квартиру после вступления в наследство

Многие покупатели сталкиваются с тем, что им продают квартиру, доставшуюся по наследству. К сожалению не все добросовестные приобретатели знают, какие риски их ожидают при покупке такой недвижимости. По сути, сам процесс купли-продажи доставшегося по наследству имущества, ничем не отличается от приобретения обычной квартиры, но всегда существует риск, о котором наивный покупатель даже не подозревает. Вместе с квартирой ему достанутся претензии от других наследников, которым полагается определенная часть квадратных метров недвижимости. Как осуществляется продажа квартиры после вступления в наследство и как это сделать?

Список претендентов на квартиру

Для того чтобы понять, кто может претендовать на наследственную квартиру, необходимо знать установленный законодательством список потенциальных претендентов:

• супруг или супруга;
• родители;
• дети.

Остальные родственники могут претендовать на наследство только в случае, если от квартиры отказался прямой наследник. Многие юристы неоднократно сталкиваются с ситуациями, когда наследодатель уже долгое время не проживает со своей женой, но официально развод не оформил. В число потенциальных наследников, завещатель свою жену не включил. В связи с этим она может просто не узнать о смерти мужа (так как давно с ним не живет и не поддерживает отношений). За это время другие члены семьи, которые были включены в завещание, быстро продают имущество без разрешения и договоренностей с супругой умершего. Узнав об этом, жена начинает судебные тяжбы по возвращению недвижимости.

Если у умершего не было первоочередных наследников, то, согласно действующему законодательству, имущество должно перейти к родственникам второй очереди. У детей наследодателя могут остаться внуки, которые также имеют право претендовать на имущество. Это еще не все риски, которые могут поджидать ни о чем не подозревающего покупателя.

Чтобы тщательно проверить историю недвижимости, следует обратиться к специалистам. Юристы, которые проводят сделки с недвижимостью, без труда проверят всю информацию, предоставленную продавцом, и смогут гарантировать безопасность сделки. Если продавец очень хитрый мошенник, то только квалифицированный юрист сможет вывести его на чистую воду. Многих интересует вопрос: как защитится от мошенников самостоятельно, ведь не у каждого покупателя квартиры есть денежные средства на юристов. В таких случаях приходится проверять всю информацию, а несведущий покупатель не всегда может справиться с такой задачей.

Как избежать рисков самостоятельно

Для начала необходимо получить выписку на недвижимость из реестра. В документе будет содержаться практически вся необходимая и полезная информация: список всех финансовых операций и манипуляций с недвижимостью, проводимые ранее сделки, фиксация перехода квартиры от одного лица к другому (дарение, наследство, продажа). Также следует не забывать про выписку из ЖКХ, в ней указывается, кто прописан в квартире и, что самое важное, возможно ли будет выписать из нее этих лиц. Не стоит пренебрегать общением с родственниками продавца и с его соседями.

Следует учитывать всех возможных претендентов на квартиру. Стоимость квартиры и любой другой недвижимости очень высока, и каждый из родственников умершего стремится получить как минимум денежную компенсацию. Не думать о претензиях родственников можно только в том случае, если продавец является единственным сыном наследодателя, а также, если последний не был в браке. Очень часто встречаются случаи самостоятельного отказа от получения наследства (квартиры или дома), но это должно быть сделано в письменной форме и удостоверено нотариусом. Данное оформление документов позволит снять все претензии родственников на наследственное имущество и без проблем заниматься продажей квартиры.

В выписке из реестра также будет указано наличие или отсутствие обременений на квартиру, а также полный список сделок, в которых учувствовала квартира. Процесс покупки такой квартиры при наличии всех документов позволит сделать продажу прозрачной и сведет на нет все подозрения в мошенничестве. Приобретение недвижимости, которая досталась продавцу по наследству, ничем не отличается от продажи обычной недвижимости. Именно это и позволяет мошенникам продавать квартиру с потенциальными претендентами на нее, и наивный покупатель может ничего не заподозрить.

Выписка из домовой книги

К проверке данной информации следует подходить очень внимательно. Как было указано перед подписанием договора купли-продажи необходимо получить выписку из реестра. Лучше всего взять расширенный вариант, в нем будет указана все необходимая для покупателя информация: список зарегистрированных или еще не выписавшихся людей в квартире. Это крайне важная и нужная информация, так как нельзя покупать квартиру, если из нее не выписались все жильцы. Если недвижимость постоянно перепродавалась, то стоит обратить внимание на то, что с документами или с его владельцем могут возникнуть проблемы. Самым безопасным вариантом расчета между сторонами является банковская ячейка. Продавец ее открывает только после того, как выполнил все обязательства перед непосредственным покупателем, это дает гарантию честности сторон.

Существуют обстоятельства, при которых данный способ расчета не выгоден обеим сторонам (например, высокая ставка за пользование ячейкой). В таком случае они могут рассчитаться друг с другом наличным деньгами до или после регистрации договора.

Неблагоприятные последствия

Основной риск при покупке недвижимости у продавца, получившего квартиру в наследство, состоит в том, что вместе с недвижимостью можно «купить» претензии от других наследников, чьи наследственные права были нарушены. О такой опасности очень часто предупреждают работники юридических агентств. При заключении договора купли-продажи следует внимательно проверять покупаемую недвижимость. Часто мошенническая схема выглядит так: после оформления собственности на потенциального наследника и ее последующей продажи, появляются другие наследники, которые имеют права на недвижимость. В таких ситуациях крайне важно разобраться, как именно унаследовал имущество продавец. Существуют два способа получения наследства: по закону (в порядке очереди) и по завещанию (наследодатель указал имя своего наследника в документе).

Третьи лица, которые объявились, как только покупатель приобрел недвижимость, имеют законные права на наследство, если они:

• дети от прошлых браков;
• официальный супруг или супруга, с которыми умерший долгое время не жил и не поддерживал общение;
• отсутствие наследников в первой очереди;
• дети, родители или супруг (супруга) умерли раньше наследодателя;
• наследники третьей очереди (если наследство оформили наследники из второй очереди);
• появились наследники по завещанию, о которых наследники уже, вступившие в наследство просто не знали.

Если квартира наследовалась по завещанию, то это не значит, что сделка будет безопасной на 100%. Очень часто этот нотариальный документ оспаривают наследники по закону. Нередко они утверждают, что завещание написано под давлением или является поддельным. Нет таких родственников, которым понравилось бы, что квартира умершего достается супруге или супругу наследодателя или вообще лицам, о которых родственники не знали. Часто такие ситуации возникают, когда родственники и умерший по каким-то причинам не общались. Возможно появление еще одного наследника с завещанием, написанным позднее первого, которое отменяет все прежние завещания наследодателя и является окончательной волей умершего.

Судебные разбирательства

Все вышеперечисленные разногласия приводят к судебным разбирательствам. Если появившиеся наследники или другие претенденты на недвижимость докажут свое право на квартиру или дом, то договор купли-продажи станет недействительным, деньги которые покупатель заплатил за квартиру должны быть ему возвращены в полном размере, согласно действующему законодательству, а квартира, возвращается продавцу.

Конечно, деньги продавец уже потратил, поэтому покупателю остается лишь надеяться на то, что судебные приставы смогут вернуть ему потраченные деньги по исполнительному листу или что у продавца имеются депозиты или имущество, которое можно реализовать. Если всего этого нет, то продавец будет обязан отдавать часть денег постепенно, согласно закону. Сумма вычитается из его зарплаты в течение многих лет.

Есть еще один риск, если наследодатель указывает в завещании “завещательный наказ”. Данный пункт возлагает на наследника обязанность, согласно которой он должен предоставить право пользования недвижимостью другому лицу на определённый срок или до выполнения других обязательств. Например, наследодатель завещал квартиру сыну, но условием является проживание в ней матери или бабушки до их смерти. Если данные обстоятельства вскрылись после подписания сторонами договора купли-продажи, то в суде необходимо доказывать, что покупатель был обманут.

Популярные схемы мошенников

Мошенничество при продаже недвижимости, доставшейся в наследство, встречается очень часто. Нарушают закон обычно родственники умершего. Они решают быстро продать квартиру и получить круглую сумму себе в руки.

Родственники могут и не знать о смерти наследодателя на протяжении достаточно длительного времени. Поэтому они, хотя и пропускают срок принятия наследства, но могут в судебном порядке продлить срок принятия наследства и стать полноценными претендентами на квартиру. Часто мошенник пользуются тем, что наследники не принимают наследство из-за каких-то обстоятельства: по причине болезни, проживания в другой стране и т.д.

При приобретении наследственной недвижимости будьте внимательны и заключите договор страхования титула сделки. В случае признания сделки недействительной, страховая компания компенсирует Вам часть потраченной суммы.