Что лучше – подарить или продать квартиру родственнику

Когда перед владельцем квартиры встает вопрос о передаче права собственности на свою недвижимость близкому родственнику, у него есть два варианта оформления сделки – посредством заключения договора дарения или купли-продажи. Для того чтобы сделать правильный выбор, следует разобраться, какой из вариантов более приемлем и что выгоднее для обеих сторон. Поскольку каждый способ имеет свои особенности, то нельзя однозначно сказать, что лучше – дарственная или договор купли-продажи в конкретной ситуации. Такой вывод можно сделать только после тщательного анализа всех плюсов и минусов обоих соглашений. Далее мы разберемся поэтапно, как лучше оформить квартиру – дарением или куплей-продажей родственнику.

В чем отличия дарственной и договора купли-продажи квартиры

Говоря о том, чем отличается дарственная от купли-продажи, необходимо, прежде всего, разобраться в формулировках.

Договор дарения представляет собой двустороннее соглашение, по которому владелец имущества (даритель) по собственному желанию безвозмездно и не ставя никаких условий, передает другому человеку (одаряемому) предмет договора – в данном случае это квартира. При этом в момент подписания документа первая сторона лишается всех своих прав на имущество, а вторая напротив, получает его в свое полное и безраздельное распоряжение, с условием последующей перерегистрации права собственности в Росреестре. Важно то, что участниками сделки не могут быть госслужащие, социальные и медработники, а аннулировать такой договор можно только доказав, что даритель во время его составления не был способен здраво мыслить или находился под давлением.

Договор купли-продажи также является двусторонней сделкой, но главное его отличие от дарственной в том, что владелец имущества, право собственности на которое является предметом сделки, передает его покупателю в обмен на определенную условиями соглашения плату или предоставление каких-либо услуг. Данный документ допускает указание требований к обеим сторонам, выполнение которых необходимо для успешного его подписания. При этом нет никаких оговорок по поводу участия в сделке определенных категорий граждан, как это предусмотрено в предыдущем случае. Но здесь существует налог, который уплачивает продавец, поскольку выручка за имущество становится доходом. Таким образом, даже в случае продажи между родственниками придется часть средств отдать в государственную казну.

Что касается формы составления договора продажи или договора дарения, то оба рекомендуется оформлять в письменном виде. В случае с передачей квартиры в обмен на плату документ будет подтверждением принятия обеими сторонами оговоренных условий и получения продавцом указанной суммы. А вот с дарением несколько иначе – малоценное имущество стоимостью до трех тысяч рублей может быть передано без какого-либо документального подтверждения данного факта, но все остальные сделки должны быть обязательно зафиксированы письменно.

Таким образом, подарить или продать квартиру родственнику, следует решать исходя из конкретных ситуаций – договор купли-продажи может быть надежнее дарственной, но при этом его подписание обязывает бывшего домовладельца заплатить подоходный налог, составляющий 13% от стоимости сделки.

Особенности оформления договора дарения

При передаче жилья близкому родственнику, которому владелец квартиры может полностью доверять, целесообразно прибегнуть к составлению договора дарения. Во-первых, эта процедура в сравнении с классической продажей более простая и быстрая, а во-вторых, освобождает обе стороны от дополнительных расходов в виде различных пошлин и налогов.

При сделках с недвижимостью лучше оформить дарственную у нотариуса. Документ, для получения юридической значимости, должен быть правильно составлен и заверен. Кроме того, нотариус сможет засвидетельствовать, что даритель действительно по собственному желанию заключил договор, пребывая в здравом уме и трезво оценивая свои поступки.

Впоследствии в составленной по всем требованиям законодательства дарственной будет очень сложно найти недостатки, чтобы ее аннулировать.

Минусы дарственной

Если дарственную на квартиру оформляют родственники, и они могут подтвердить свое близкое родство документально, то стороны будут освобождены от налога. Но после регистрации договора дарении с посторонними лицами, последним все равно будет начислен подоходный налог.

Кроме того, дарственную можно оспорить, и сделать это проще, чем в случае с договором купли-продажи. Наиболее распространены следующие основания для оспаривания:

• даритель, оформляя документ, обошел стороной права своих прямых наследников, и они с таким решением не согласны, вследствие чего решают отстаивать свое право собственности на квартиру в суде;
• квартирой владеют супруги, и один из них оформил дарственную, не посоветовавшись с другим. В такой ситуации, не поставленный в известность член семьи, имеет право оспорить состоявшуюся сделку, руководствуясь тем, что согласия на ее проведение он не давал;
• владелец передаваемого имущества недееспособен или имеет ограничения в связи с состоянием здоровья и психики – даже если он в момент составления дарственной действительно вполне владел собой, это обстоятельство может стать причиной для судебного выяснения юридической чистоты сделки.

И, конечно, спорным может стать факт передачи одаряемым вознаграждения в виде материальных благ или каких-либо услуг. Договор в такой ситуации может быть признан недействительным.

Необходимые документы

Для регистрации права собственности необходимо будет собрать пакет документов, в который должны входить:

• свидетельство о праве собственности дарителя на недвижимость;
• заявление прежнего владельца о добровольной передаче квартиры;
• непосредственно договор дарения, предпочтительно заверенный нотариально;
• справка из БТИ.

Также могут понадобиться дополнительные бумаги – к примеру, одаряемому, не достигшему 14-летнего возраста, нужно предъявить письменное разрешение родителей, что они не возражают по поводу передачи имущества ребенку.

Особенности оформления договора купли-продажи между родственниками

При заключении договора купли-продажи квартиры следует помнить не только о подоходном налоге (НДФЛ), но еще и о том, что квартира по договору купли-продажи переходит в собственность обоих супругов, если покупатель состоит в браке. Это еще одно отличие от дарственной, по которой после получения объекта сделки в собственность одаряемый становится единственным его владельцем.

Плюсы договора купли-продажи

Процесс оформления документа также не отличается особенной сложностью и не требует заверения у нотариуса. Кроме того, он может быть составлен в простой форме, основным условием является соблюдение основных требований.

Помимо простоты оформления, есть еще несколько положительных сторон, например, возможность получить налоговый вычет при покупке квартиры. Благодаря этому получится несколько уменьшить сумму, положенную к уплате по НДФЛ.

Если жилье было приобретено достаточно давно, то можно вообще избежать уплаты налога, поскольку недвижимость, находившаяся в собственности владельца более 3-х лет, не облагаются НДФЛ при ее продаже. В этом случае весь полученный доход сохранится и без налогового вычета.

Кроме того, договор купли-продажи допускает определение условий и требований к покупателю или продавцу, и они обязательно должны быть соблюдены, в противном случае документ может быть аннулирован в судебном порядке. Дарственная такой возможности не предоставляет, поскольку главное ее отличие – безвозмездность передачи имущества.

Что включает в себя договор купли-продажи

Для составления договора необязательно руководствоваться образцами, важно только отразить в нем основные положения:

• личные данные обеих сторон договора (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации);
• сведения о передаваемой квартире, включая ее адрес и площадь помещения;
• реальную стоимость объекта (от нее будет рассчитываться налог);
• права и обязанности, а также взаимные требования участников сделки.

В конце документа должны стоять дата и непосредственно подписи сторон.

Заключение

Таким образом, в вопросе о том, что лучше – дарственная или купля-продажа квартиры, следует руководствоваться, прежде всего, исходными обстоятельствами. Когда есть полное доверие между сторонами и имеется возможность сэкономить, то целесообразнее выбрать дарение. В другой ситуации более надежной представляется продажа. Если же никак не получается определить, что будет выгоднее продать квартиру или подарить ее родственнику, то стоит проконсультироваться с юристом, и он поможет выбрать наиболее приемлемый в конкретном случае вариант действий.